BAB 1
PENDAHULUAN
1.1
Latar Belakang
Keputusan
investasi bagi para investor mengandung risiko dan ketidakpastian. Investor
tidak mengetahui dengan pasti hasil yang akan diperolehnya dari investasi yang
dilakukannya. Yang bisa ia lakukan adalah memperkirakan berapa keuntungan yang
diharapkan dari investasinya, dan seberapa jauh kemungkinan hasil yang
sebenarnya nanti akan menyimpang dari hasil yang diharapkan. Pengetahuan tentang risiko merupakan suatu
hal yang penting untuk dimiliki oleh setiap investor maupun calon investor.
Seorang investor yang rasional, sebelum mengambil keputusan investasi harus
mempertimbangkan dua hal, yaitu pendapatan yang diharapkan (expected return) dan risiko (risk)
yang tergantung pada jenis investasinya. Apabila investor mengharapkan untuk
memperoleh tingkat keuntungan yang tinggi, maka ia harus bersedia menanggung
risiko yang tinggi pula. Banyak
masyarakat tertarik menginvestasikan dananya di sektor properti dikarenakan
harganya yang cenderung selalu naik. Kenaikan harga properti cenderung naik
disebabkan karena harga tanah yang cenderung naik, supply tanah bersifat tetap sedangkan demand-nya akan selalu bertambah besar seiring dengan pertambahan
jumlah penduduk serta bertambahnya kebutuhan manusia akan tempat tinggal,
perkantoran, pusat perbelanjaan, taman hiburan dan lain-lain.
Sektor
properti terdiri dari dua sub sektor yaitu sub sektor Real Estate dan Properti
dan sub sektor Konstruksi. Masing-masing sub sektor memiliki risiko sistematis
dan risiko tidak sistematis. Risiko sistematis merupakan risiko berkaitan
dengan perubahan yang terjadi di luar pasar secara keseluruhan, misalnya perubahan
suku bunga, inflasi, resesi ekonomi, kebijakan ekonomi secara menyeluruh, dan
perubahan harapan investor terhadap perkembangan ekonomi. Risiko tidak
sistematis merupakan risiko yang tidak terkait dengan perubahan pasar secara
keseluruhan, dan terjadi karena karakteristik perusahaan atau institusi
keuangan yang mengeluarkan sekuritas, misal dalam kemampuan manajemen,
kebijakan investasi, kondisi dan lingkungan kerja. Investasi di sektor properti
dan sektor konstruksi pada umumnya bersifat jangka panjang dan pertumbuhannya
sangat sensitif terhadap indikator makro ekonomi, seperti pertumbuhan ekonomi,
laju inflasi, tingkat suku bunga dan nilai tukar rupiah.
Analisis industri menjadi tahap penting yang
harus dilakukan. Para investor dan analis dapat mengidentifikasi peluang
investasi, risiko dan return yang diharapkan ke depannya. Dalam analisis
industri, investor mencoba memperbandingkan kinerja dari berbagai industri,
untuk bisa mengetahui jenis industri apa saja yang memberikan prospek paling
menjanjikan ataupun sebaliknya. Setelah melakukan analisis industri, investor
nantinya akan dapat menggunakan informasi tersebut sebagai masukan untuk
mempertimbangkan saham-saham dari kelompok industri mana sajakah yang akan
dimasukan dalam portofolio yang akan dibentuknya.
1.2
Permasalahan
Dari latar belakang tersebut, maka
permasalahan yang akan dibahas dalam makalah ini antara lain:
1.
Bagaimana
Analisis industri untuk sektor property
dan real estate?
2.
Bagaimana
Analisis perusahaan untuk perusahaan yang termasuk dalam sektor property dan real estate?
1.3
Tujuan
Tujuan dari pembuatan makalah ini, antara
lain:
1.
Untuk
mengetahui bagaimana analisis industri untuk sektor property dan real estate.
2.
Untuk
mengetahui bagaimana analisis perusahaan yang termasuk dalam sektor property dan real estate.
BAB 2
PEMBAHASAN
2.1 Gambaran Umum Sektor Property
dan Real Estate
Menurut peraturan perundang-undangan di
Indonesia, pengertian mengenai industri real
estate tercantum dalam Peraturan
Menteri Dalam Negeri No.5 Tahun 1974 yang mengatur tentang industri real estate.
Dalam peraturan ini, pengertian industri real
estate adalah suatu perusahaan yang
bergerak dalam bidang penyediaan, pengadaan dan pematangan tanah bagi keperluan
usaha-usaha industri termasuk industri pariwisata, yang merupakan suatu
lingkungan yang dilengkapi dengan prasarana-prasarana umum yang diperlukan. Sedangkan
definisi properti menurut Surat Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat
No.05/KPTS/BK4PN/1995, properti adalah tanah hak dan atau bangunan permanen
yang menjadi objek pemilik dan pembangunan. Dengan kata lain, property dan real estate merujuk kepada
pengertian yang sama yaitu bangunan baik berupa hak kepemilikannya beserta
tanah tempatnya berada.
Produk yang dihasilkan dari industri real estate
dan property sangatlah beragam.
Produk tersebut dapat berupa perumahan, apartment,
rumah toko (ruko), rumah kantor (rukan), gedung perkantoran, pusat perbelanjaan
berupa mall, plaza, atau trade center. Perumahan, apartment, rumah toko (ruko), rumah kantor (rukan), dan gedung
perkantoran termasuk dalam landed property. Sedangkan mall, plaza, atau trade center termasuk dalam commercial
building.
Perusahaan
properti & real estate merupakan salah satu sub sektor
industri yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia (BEI). Perkembangan industri property & real estate begitu pesat,
terbukti dengan semakin banyaknya jumlah perusahaan yang terdaftar di BEI. Pada
tahun 1990-an jumlah perusahaan yang terdaftar hanya sebanyak 22 perusahaan,
namun memasuki tahun 2000-an hingga tahun 2015 jumlah perusahaan terdaftar
menjadi sebanyak 50 perusahaan.
2.2 Permasalahan dalam Sektor Industri Property dan Real Estate
Sektor properti merupakan sektor yang
berperan cukup penting bagi perekonomian suatu negara. Dengan tumbuhnya sektor
properti menandakan adanya pertumbuhan ekonomi di masyarakat. Selain itu,
dengan berkembangnya sektor ekonomi akan memicu pembangunan sektor-sektor
lainnya. Dibanding tahun 1990-an, saat ini sektor properti telah tumbuh cukup
pesat di Indonesia. Hal tersebut ditandai dengan banyaknya perusahaan yang
bergerak di bidang property dan real estate.
Pada tahun 1990-an perusahaan yang bergerak di bidang properti hanya 20-an
perusahaan. Bahkan setelah terjadinya krisis tahun 1998, perusahaan properti
yang mampu bertahan hanya 20 perusahaan saja. Namun, dengan membaiknya kondisi
perekonomian, industri properti mulai bangkit dan hingga saat ini sudah
terdapat 50 perusahaan properti yang terdaftar di BEI. Belajar dari pengalaman
sebelumnya, bahwa perusahaan yang mampu bertahan adalah perusahaan yang
memiliki struktur modal kuat, maka industri properti saat ini juga seharusnya
memiliki kebijakan struktur modal yang dapat membuatnya bertahan pada masa
krisis global yang terjadi pada 4 tahun terakhir ini.
Krisis global yang dimulai tahun 2008
bersumber dari banyaknya kredit macet perumahan
akibat pemberian kredit yang kurang selektif. Krisis di Amerika tersebut
akhirnya berdampak pada perekonomian dunia. Indonesia juga tidak luput dari
dampak tersebut, bahkan pasar modal di Indonesia juga sempat ditutup untuk
menghindari anjloknya harga saham ke level yang lebih rendah lagi.
Industri properti tidak dapat lepas dari
kredit perumahan sehingga suku bunga yang berlaku juga sangat berpengaruh pada
industri properti. Oleh karena itu, industri properti harus lebih berhati-hati
dalam menyusun struktur modal serta dalam pemberian kredit karena suku bunga
merupakan faktor eksternal yang dapat memengaruhi struktur modal. Jika tidak
berhati-hati, perusahaan dapat mengalami pailit bahkan harus ditutup. Terlebih
apabila terjadi krisis seperti yang telah disebutkan di atas. Pada saat krisis,
masyarakat mungkin tidak akan mampu membayar bunga kredit property yang telah berlaku. Jika tidak ada pemasukan, perusahaan
akan kesulitan membayar hutangnya yang telah digunakan untuk operasional
perusahaan.
Satu hal yang
perlu diperhatikan, suku bunga merupakan faktor eksternal yang tidak dapat
dimanipulasi oleh perusahaan. Selain suku bunga, perubahan kurs dan tingkat
inflasi juga merupakan faktor eksternal yang dapat memengaruhi struktur modal.
Pada akhirnya perusahaan akan menyusun struktur modal berdasarkan faktor
internal dengan pertimbangan meminimalkan risiko yang mungkin terjadi akibat
perubahan faktor eksternal untuk mendapatkan struktur modal yang optimal.
2.3 Profil Perusahaan yang termasuk sektor Property dan Real Estate
Dari 50 perusahaan yang termasuk dalam
sektor industri property dan real estate,
saya mengambil 5 sampel perusahaan. Antara lain Agung Podomoro Land, Tbk; Alam
Sutera Reality, Tbk; Ciputra
Development, Tbk; Pakuwon Jati, Tbk dan Sentul City, Tbk. Berikut profil
singkatnya:
2.3.1 Agung
Podomoro Land, Tbk
PT Agung Podomoro Land, Tbk. (APLN)
merupakan bagian dari Agung Podomoro Group (APG), yang merambah bisnis properti
sejak tahun 1969. APLN didirikan dengan nama PT Tiara Metropolitan Jaya
berdasarkan Akta No. 29 tanggal 30 Juli 2004. Agung Podomoro Group (APG)
merupakan perusahaan pengembang terbesar di sektor properti dan didirikan oleh
Alm. Bp. Anton Haliman pada awal tahun 70-an yang kemudian sejak tahun 1986
diteruskan oleh Bp. Trihatma Kusuma Haliman.
APLN hadir di tengah ketatnya persaingan
di industri real estate dan bisnis properti dengan warna baru yang lebih modern dan
unik dalam sistem pengelolaan bidang ritel, komersial, dan pemukiman yang di
tawarkan. Berbeda dengan pengembang konvensional lain, APLN tidak berfokus pada
persediaan lahan yang luas, namun lebih pada perputaran modal yang cepat dengan
konsep “fast churn”, yang menjadikan APLN sebagai pengembang unik dibanding
pengembang pesaing. APLN yang sampai saat ini telah berkarya selama 33 tahun dengan
Agung Podomoro Grup sebagai induk perusahaan telah berkecimpung di dunia usaha
properti. Salah satu bentuk keberhasilan
di dalam pengembangan hunian vertikal yaitu apartemen tersebar di beberapa
wilayah Jakarta Selatan, Jakarta Pusat, Jakarta Barat, dan Jakarta Utara.
Hingga tahun 2012, Agung Podomoro Group telah menyelesaikan 16 apartemen, 15
kawasan hunian, dan 16 kawasan komersial mixed-use. Sertifikat
ISO 9001 untuk Menteng Executive Apartment dan Bukit Gading Mediterania di
Kelapa Gading adalah sebuah pernyataan akan kapabilitas dan komitmen manajemen
APG yang profesional terhadap para pemegang saham-nya.
2.3.2 Alam
Sutera Reality, Tbk
PT Alam Sutera Realty Tbk. adalah
anak perusahaan dari grup Argo Manunggal yang bergerak di bidang property
developer, didirikan oleh Harjanto Tirtohadiguno beserta keluarga pada 3
November 1993. Awalnya perusahaan ini bernama PT Adhihutama Manunggal, kemudian
berganti nama menjadi PT Alam Sutera Realty Tbk pada 19 September 2007. Selain
di Serpong, Alam Sutera sekarang juga sedang mengembangkan kawasan di daerah,
Cikokol, Pasar Kemis dan Bali.
Pada tahun 1994 PT Alam Sutera
Realty Tbk. mulai mengembangkan proyek pertama di sebuah kawasan terpadu
bernama Alam Sutera yang terletak di Serpong Utara, Tangerang Selatan dan
Pinang, Kota Tangerang, provinsi Banten dan berlanjut hingga saat ini. Selain
itu Alam Sutera juga melakukan pengembangan ke daerah Bali. Perusahaan ini
menjadi perusahaan publik dan tercatat di Bursa Efek Indonesia sejak tanggal 18
Desember 2007. Saat ini perumahan Alam Sutera merupakan price leader untuk
kawasan Serpong dimana harga tanah di Alam Sutera mencapai 13,7 jt/m2 untuk
residensial dan 12,5 jt/m2 untuk komersial pada tahun 2014. Hal ini karena
dibukanya akses tol langsung (Via tol Jakarta-Merak) ke kawasan Alam Sutera
pada tahun 2009. Konsep bisnis ke depannya adalah untuk membangun properti yang
mendatangkan nilai sewa seperti pusat perbelanjaan, perkantoran, hotel, dan
exhibition center.
Kawasan yang telah berhasil dikembangkan adalah perumahan, apartemen, mall,
dan superblock di kawasan Serpong, Kota Tangerang Selatan, dengan posisi yang
berdekatan dengan beberapa pengembang besar, antara lain BSD, Summarecon
Serpong, Paramount Serpong, dan Lippo Village. Lokasi yang menjadi pusat
pengembangan saat oleh Alam Sutera adalah Alam Sutera Superblock (kawasan
komersial dan juga perumahan Sutera Victoria) dan perumahan Suvarna Padi Golf
Estate di Pasar Kemis Tangerang. Perumahan ini juga dilengkapi dengan fasilitas
umum dan sosial seperti rumah ibadah, taman bermain, rumah sakit, mal dan
hotel. Keunggulan yang dimiliki oleh Alam Sutera adalah akses langsung Jakarta
via Tol Jakarta-Merak.
2.3.3 Ciputra
Development, Tbk
PT Ciputra Development Tbk (IDX:
CTRA) adalah salah satu perusahaan properti Indonesia terkemuka. Didirikan pada
tahun 1981, pengembangan properti perumahan skala besar dan komersial adalah
keahlian bisnis dan inti perusahaan. Berkantor pusat di Jakarta, perusahaan
telah memperluas operasinya dan saat ini mengembangkan dan mengoperasikan
properti perumahan dan komersial dalam kota besar di seluruh Indonesia maupun
proyek internasional yang terletak di Cina. Properti komersial Dikembangkan
meliputi pusat perbelanjaan, hotel, apartemen dan lapangan golf. Rentang
properti luas dan jaringan yang kuat mempromosikan perusahaan untuk menjadi
salah satu perusahaan properti yang terdiversifikasi dalam hal produk, lokasi
dan segmentasi pasar. Perusahaan pertama kali terdaftar di pasar saham pada
tahun 1994 dan juga telah mencatatkan anak perusahaan, PT Ciputra Surya Tbk
("CTRS") dan PT Ciputra Property Tbk ("CTRP"), yang
memiliki bisnis inti yang sama.
2.3.4 Pakuwon
Jati, Tbk
PT. Pakuwon Jati Tbk (IDX: PWON)
atau yang dikenal sebagai divisi Pakuwon Group merupakan perusahaan publik yang
bergerak dalam bidang real estate dan bermarkas di Surabaya, Indonesia.
Perusahaan ini didirikan pada tahun 1982. Saat ini, PT. Pakuwon Jati mempunyai
beberapa development di Surabaya, antara lain pembangungan apartemen Supermall
Mansion di Pakuwon Indah, pembangunan TP 5, TP 6, dan The Peak Residence di
Surabaya Tengah. Di Pakuwon City sedang dilaksanakan pembangunan apartemen
Educity. Baru-baru ini, PT. Pakuwon Jati membangun development terbaru, yakni
Grand Pakuwon, yang terletak di sebelah barat Surabaya, di daerah Margomulyo
dan Tandes.
2.3.5 Sentul
City, Tbk
Sentul City adalah sebuah kawasan
"kota pegunungan" seluas kira-kira 3000 hektare yang berada di
Kecamatan Babakan Madang, Kabupaten Bogor, di sebelah timur Kota Bogor yang
dikembangkan oleh PT Sentul City Tbk. Kawasan ini, dibangun sebagai tempat
hunian sekaligus pariwisata, berada di ketinggian 215-500 meter di atas
permukaan laut. Di Sentul City terdapat berbagai fasilitas publik seperti
Bellanova Country Mall, Sekolah Pelita Harapan, KB/TK/SDS TARUNA BANGSA, Sentul
Wonderland Outbound Kids, tempat olah raga, dan lain-lain.
PT. Bukit Sentul (sekarang PT. Sentul City, Tbk) berdiri pada April 1993
dan mulai melakukan pemasaran kawasan Bukit Sentul tersebut pada September
1993. Perumahan ini didirikan oleh Salimin Prawiro Sumarto, dan Tommy Soeharto
Kegiatan pembangunan perumahan dan infrastruktur dimulai pada Januari 1994.
Pada tahun 1997, dibuka akses langsung ke kawasan ini melalui pintu gerbang tol
Sentul Selatan.
2.4 Analisis
Perusahaan
Dalam analisis
perusahaan akan dibahas 2 komponen utama dalam analisis fundamental, yaitu EPS
dan rasio P/E. Berikut penjabaran dan analisisnya:
2.4.1 EPS dan
Laporan Keuangan
EPS (Earning
Per Share) adalah laba bersih yang siap dibagikan kepada pemegang saham
dibagi dengan jumlah lembar saham perusahaan. Laporan keuangan ini merupakan
informasi akuntansi yang menggambarkan seberapa besar kekayaan perusahaan, seberapa
besar penghasilan yang diperoleh perusahaan serta transaksi-transaksi ekonomi
apa saja yang telah dilakukan perusahaan yang bisa mempengaruhi kekayaan dan
penghasilan perusahaan. Informasi laporan keuangan yang diterbitkan perusahaan
merupakan salah satu jenis informasi yang paling mudah dan yang paling murah
didapatkan dibanding alternatif informasi lainnya dan juga sudah cukup
menggambarkan kepada kita sejauh mana perkembangan kondisi perusahaan selama
ini dan apa saja yang telah dicapainya. Dengan menggunakan laporan keuangan,
investor juga akan bisa menghitung berapa besarnya pertumbuhan earning yang telah dicapai perusahaan
terhadap jumlah saham perusahaan.
Bagi para investor, informasi EPS
merupakan informasi yang dianggap paling mendasar dan berguna, karena bisa
menggambarkan prospek earning
perusahaan di masa depan. Jenis-jenis laporan keuangan berdasarkan informasi
yang dikandungnya bisa dibagi dalam tiga laporan keuangan yaitu neraca, laporan
laba rugi, dan laporan aliran kas perusahaan.
1. Neraca
Neraca adalah laporan keuangan yang
menggambarkan kondisi finansial perusahaan pada suatu waktu tertentu.
2. Laporan Rugi laba
Laporan Rugi Laba dalah ringkasan
profitabilitas perusahaan selama periode waktu tertentu, misalnya satu tahun.
Dalam analisis laporan rugi laba perlu dilakukan pembedaan unsur-unsur biaya
yang tercantum dalam laporan rugi laba menjadi: biaya produksi, biaya administrasi
dan umum, biaya bunga, dan biaya pajak penghasilan.
Informasi laba yang diperoleh perusahaan
bisa dijadikan dasar untuk menilai seberapa besar nilai kembalian investasi
yang dilakukan (atau dikenal dengan istilah return
on investment/ROI)
3. Laporan Arus Kas
Laporan ini memuat aliran kas yang berasal
dari tiga sumber yaitu operasi perusahaan, investasi, dan aktivitas pendanaan
yang dilakukan perusahaan.
Ada dua perbedaan antara laporan arus kas
dengan laporan rugi laba dan neraca perusahaan, yaitu:
a. Neraca dan laporan rugi laba disusun atas
dasar metode aktual akuntansi, sedangkan laporan arus kas hanya mencatat
transaksi yang menyebabkan aliran kas secara nyata.
b. Laporan rugi laba memasukkan pos depresiasi
untuk “menghaluskan” pengeluaran modal yang terlalu besar dalam laporan rugi
laba. Sedangkan laporan arus kas hanya mencatat transaksi pengeluaran modal
perusahaan pada saat transaksi itu terjadi.
2.4.2 Analisis
Rasio Leverage Perusahaan
Rasio Leverage adalah rasio yang mengukur
sejauh mana sebuah perusahaan dibiaya oleh utang. Rasio ini terdiri dari:
1. Debt Ratio
→ rasio ini mengukur proporsi total asset yang dibiayai oleh kreditur (hutang
jangka panjang).
2. Equity
Ratio → rasio ini mengukur proporsi total asset yang dibiayai oleh investor
(modal).
3. Debt to
equity Ratio → rasio yang mengukur struktur modal yang dimiliki oleh perusahaan.
Semakin rendah angka rasio ini semakin baik.
Jika debt ratio perusahaan semakin tinggi,
maka semakin besar financial leverage, dan semakin besar pula proporsi dana
kreditur yang digunakan untuk menghasilkan laba. Semakin tinggi debt ratio,
maka semakin beresiko bagi perusahaan (kemungkinan perusahaan tidak dapat
membayar semua hutangnya).
2.4.3 Analisis
Perusahaan 5 (lima) Perusahaan yang Tergabung Dalam Industri Property dan Real Estate
Berikut merupakan analisis terhadap
perusahaan dari segi prospek perusahaan bagi investor dilihat dari laporan
keuangan masing-masing perusahaan.
1.
Earning
Per Share (EPS) dan Price to Earning Ratio (PER)
Dari laporan keuangan bagian yang
perlu di amati untuk mengetahui pertumbuhan laba adalah EPS (Earning Per Share)
atau laba per saham. Sedangkan Price To Earning Ratio (P/E Ratio)
mengindikasikan berapa besar investor bersedia membayar setiap rupiah atas
pendapatan perusahaan tersebut. Pada umumnya, investor lebih senang memilih
saham dengan P/E Ratio rendah. Semakin rendah P/E Ratio suatu saham, semakin
murah saham saham tersebut sehubungan dengan pendapatan perusahaan. Dengan
rumus:
Dari hasil perhitungan EPS di tabel 2.1, dapat dilihat dari pertumbuhan
EPSnya 4 tahun terakhir bahwa mayoritas perusahaan tidak mengalami pertumbuhan
yang baik. Anjloknya trend properti sebenarnya sudah di rasakan oleh pelaku
pasar dari tahun 2013, 2014 hingga tahun 2015 yang di nilai semakin menurun
saja. Terjadinya penurunan penjualan properti tentu saja di pengaruhi beberapa
kondisi dan adanya aturan baru yang di terapkan pemerintah, seperti kebijkan
Loan to Value (LTV) oleh Bank Indonesia (BI) yang berlaku secara nasional di
mana kebijakan ini mengatur besaran batas uang muka atau DP pembayaran kredit
kepemilikan rumah (KPR) kepada konsumen. Loan To Value (LTV) mengatur batas
pengucuran kredit tiap satu unit rumah
di atas 70 m2 sebesar 70%, dengan kata lain juga nasabah harus
membayar uang muka pada saat pembellian sebesar 30% sebagai syarat untuk
mendapatkan pembiayaan KPR dari bank. Aturan dari BI mewajibkan konsumen pada
pembayaran uang muka yaitu untuk KPR pertama sebesar 30%, KPR kedua 40%, ketiga
dan seterusnya sebesar 50%. Dengan adanya kebijakan yang semakin ketat tersebut
di nilai semakin mempersulit investor untuk berinvestasi di sektor properti.
Tabel 2.1
Perhitungan EPS, PER dan Pertumbuhan EPS (dalam 4 tahun terakhir)
Keterangan
|
TAHUN
|
||||
2010
|
2011
|
2012
|
2013
|
2014
|
|
Agung Podomoro Land, Tbk
(APLN)
|
|||||
Stock Price
|
385
|
350
|
365
|
215
|
335
|
EPS
|
19,45
|
28,34
|
39,60
|
41,53
|
41,72
|
PER
|
20
|
12
|
9
|
5
|
8
|
Pertumbuhan EPS
|
46%
|
40%
|
5%
|
0%
|
|
Alam Sutera Reality, Tbk
(ASRI)
|
|||||
Keterangan
|
TAHUN
|
||||
2010
|
2011
|
2012
|
2013
|
2014
|
|
Stock Price
|
295
|
460
|
600
|
430
|
560
|
EPS
|
16,26
|
33,68
|
61,19
|
44,62
|
55,85
|
PER
|
18
|
14
|
10
|
10
|
10
|
Pertumbuhan EPS
|
107%
|
82%
|
-27%
|
25%
|
|
Ciputra Development, Tbk
(CTRA)
|
|||||
Stock Price
|
350
|
540
|
790
|
750
|
1264
|
EPS
|
17
|
21
|
39
|
64
|
87
|
PER
|
21
|
26
|
21
|
12
|
14
|
Pertumbuhan EPS
|
24%
|
86%
|
64%
|
36%
|
|
Pakuwon Jati, Tbk (PWON)
|
|||||
Stock Price
|
867
|
750
|
215
|
270
|
515
|
EPS
|
6,79
|
8,62
|
15,53
|
23,52
|
52,23
|
PER
|
128
|
87
|
14
|
11
|
10
|
Pertumbuhan EPS
|
27%
|
80%
|
51%
|
122%
|
|
Sentul City, Tbk (BKSL)
|
|||||
Stock Price
|
109
|
265
|
191
|
157
|
104
|
EPS
|
2,61
|
4,58
|
7,04
|
20,7
|
1,7
|
PER
|
42
|
58
|
27
|
8
|
61
|
Pertumbuhan EPS
|
75%
|
54%
|
194%
|
-92%
|
Sedangkan jika dilihat dari
perhitungan PER seperti di tabel 2.1, emiten APLN sempat memiliki PER di bawah
10 yakni ditahun 2012 PER 9, 2013 PER 5 dan 2014 PER 8. Hal ini mengindikasikan
harga saham pada saat itu murah. Investor tipe trader bisa melihat ini sebagai
peluang untuk membeli saham. Melihat reputasi Agung Podomoro Land, Tbk tidaklah
buruk sehingga kemungkinan besar harga sahamnya bisa naik lagi. Sedangkan
perusahaan lain, memiliki rata-rata PER di atas 10. Yang mana mengindikasikan
sahamnya mahal. Perusahaan yang tumbuh tinggi umumnya memiliki P/E yang tinggi
juga.
2.
Debt
to Equity Ratio (DER)
Rasio ini digunakan untuk membandingkan sumber modal yang
berasal dari hutang (hutang jangka panjang dan hutang jangka pendek) dengan
modal sendiri. Hal ini biasanya digunakan untuk mengukur financial leverage dari
suatu perusahaan. Secara matematis perhitungan Debt to
Equity Ratio (DER) adalah:
Perusahaan yang kuat umumnya rasio hutang antara modal
dibawah satu. Rasio hutang terhadap modal sangat penting, karena perusahaan
yang terlalu banyak hutang dibandingkan dengan dengan jika terjadi krisis
ekonomi akan sangat terbebani dengan hutangnya. Ketika krisis ekonomi,
pendapatan bisa turun dan bunga hutang terus berjalan. Jika sudah parah, maka
perusahaan tersebut bisa bangkrut. Berikut hasil perhitungannya:
Tabel. 2.2 Hasil Perhitungan DER per 2014
Keterangan
|
DER
|
|
Agung Podomoro Land, Tbk (APLN)
|
1,8
|
|
Alam Sutera Reality, Tbk (ASRI)
|
1,7
|
|
Ciputra Development, Tbk (CTRA)
|
0,5
|
|
Pakuwon Jati, Tbk (PWON)
|
1,0
|
|
Sentul City, Tbk (BKSL)
|
0,3
|
Dari hasil perhitungan tersebut dapat dilihat bahwa yang
tertinggi dalam penggunaan hutang sebagai modal pendanaannya adalah APLN dan
ASRI. Jika debt ratio perusahaan semakin tinggi, maka semakin besar financial
leverage, dan semakin besar pula proporsi dana kreditur yang digunakan untuk
menghasilkan laba. Semakin tinggi debt ratio, maka semakin beresiko bagi
perusahaan (kemungkinan perusahaan tidak dapat membayar semua hutangnya).
BAB 3
KESIMPULAN
Geliat pertumbuhan properti tanah air yang luar biasa di
beberapa tahun terakhir memasuki perlambatan ditahun 2014. Perlambatan ini
disebabkan oleh beberapa factor yang sering diJelaskan dalam Seminar Properti
antara lain : Pertama, naiknya BI Rate di level 7,5% yang menyebabkan bank-bank
mematok suku bunga KPR diatas 10,5%. Dengan naiknya suku bunga tersebut,
permintaan properti anjlok sebesar 20%-25% di tahun 2014. Kedua, analisa dari
Kepala Riset Cushman & Wakefield Arief Rahardjo, perlambatan ini disebabkan
oleh karena pasokan jauh lebih banyak. Suplai lebih banyak dari demand. Para
pengembang kan di tahun 2012 itu banyak melakukan pembangunan. Dimana selesai
pembangunan di tahun 2014. Sementara dari sisi investor sendiri, sudah banyak
membeli property. Ketiga, adanya LTV (Loan to Value) yang diberlakukan oleh
Bank Indonesia untuk mengerem para spekulan yang menjadikan property bukan
hanya tempat investasi tetapi juga spekulasi. Keempat, tahun pemilu 2014
menjadi salah satu penyumbang andil terjadinya perlambatan property. Banyak
investor yang masih wait and see, melihat kondisi politik tanah air. Akan
tetapi perlambatan ini hanya bersifat sementara saja. Menurut beberapa pakar setelah
melalui 2014 yang diproyeksi mengalami perlambatan, pasar properti Jakarta
diyakini akan mengalami peningkatan yang signifikan.